Според последното преброяване на населението, за последните 10 години (от 2011 до 2021) в София жителите са намалели със 20,000 човека (от 1,202,761 на 1,183,454). В същото време, апартаментите са се увеличили със 120,000 (от 573,010 на 697,817 жилища). И тук идва логичният въпрос – как така хората намаляват, а жилищата се увеличават (с много) и въпреки това цените продължават да растат?
В тази статия ще се опитаме да обясним този феномен. Първо ще разгледаме фактите. След това ще разгледаме причините. И накрая ще обсъдим как всичко това влияе на цените. Но първо нека да кажем кои сме ние, и откъде черпим всички тези данни.
Кои сме ние и откъде идват данните?
Често хората си мислят, че ние сме брокери. Не, ние не сме брокери – ние сме програмисти. Ние в Homeheed сме създали компютърна система, която обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти. И тъй като имаме всички обяви при нас, можем да правим много интересни статистически анализи върху тези данни. За тази статия ползваме нашите данни и публичните данни от НСИ (Националния статистически институт). Ползваните данните на НСИ са най-вече от редовните преброявания на населението, каквите е имало през 1965, 1975, 1985, 1992, 2001, 2011 и последното през 2021.
Какво показват фактите?
Нека да разгледаме основните данни от НСИ, на базата на които по-късно ще направим анализ.
Факт 1: Хората в София намаляват
Мит е, че София се пълни с все повече и повече хора. Всъщност, населението на София за последните 10 години е намаляло.
До 1985 г. София наистина расте бързо. От малко над 800,000 души през 1965 г., за 20 години София нараства с нови 300,000 души и през 1985 вече е над 1,100,000 човека. В следващите 20 години обаче населението на София спира да расте и дори леко намалява. През 2001 година София вече е под 1,100,000 човека.
В началото на новият век, от 2001 г. до 2011 г., отново има сравнително бърз ръст – жителите се увеличават с над 100,000 човека и през 2011 г. София вече е с 1,202,761 души. Последното преброяване от 2021 г. обаче показа, че този ръст вече не съществува. Даже напротив – за последните 10 години (от 2011 до 2021) София е намаляла с 19 307 човека и към 2021 г. в столицата вече има 1,183,454 жители.
Факт 2: Апартаментите в София се увеличават
Абсолютен факт е, че София се пълни с все повече и повече апартаменти и няма много начини броят им да намалее.
През 1965 г. в София има недостиг на жилища, тъй като за всичките 800,000 жители има едва 200,000 жилища. За 20 години хората растат бързо, но и жилищата също нарастват бързо (буквално се удвояват) и към 1985 г. дефицитът е по-малък – за 1,100,000 човека има 400,000 жилища. До края на века недостигът на жилища съвсем е преодолян. Към 2001 г. вече всяко домакинство може да има собствено жилище – тогава в София има 440,000 домакинства и 475,000 жилища.
Но това, че жилищата вече са достатъчни, не спира строителството. От 2001 г. до 2011 г. за 100,000 нови жители има построени 100,000 нови жилища. От 2011 г. до 2021 г. ситуацията вече започва да изглежда крайно нелогична, тъй като за намаляващото население са построени рекордните 124,807 нови жилища (никога в историята на София за 10 години не са построявани толкова много жилища).
Факт 3: Много от апартаментите в София са празни
В тази ситуация, един от най-логичните въпроси е “кой живее във всичките тези жилища?”.
Горната графика дава отговор на този въпрос. В половината от жилищата (49%) живее собственикът на самия имот. В други 6% от жилищата живее близък познат на собственика, който не плаща наем (обикновено това е роднина, например брат, сестра, дете на собственика). Класически наематели живеят в 9% от софийските жилища. И останалите жилища са празни – в тях не живее никой. Забележете колко голяма част от жилищата в София всъщност не се ползват.
Данните идват от НСИ, от преброяванията на населението. Според методологията на НСИ, всяко домакинство трябва да каже в кое жилище живее, и дали жилището е собствено или е там под наем. Жилищата, за които никой не е посочил, че живее в тях, се приемат за празни.
* Тъй като НСИ още не са публикувала тези данни от преброяването през 2021, тук ползваме данните от преброяването през 2011 с екстраполация. Февруари 2023 ще обновим статията с финалните данни публикувани от НСИ (очакваме, че данните ще са почти същите).
Факт 4: Празните апартаменти нито се продават, нито се дават под наем
Данни: НСИ и Homeheed за пазарните данни
Вероятно много от читателите, в момента си мислят: “при толкова много празни жилища, имам огромен избор къде да живея”. За съжаление обаче това не е така, защото собствениците на празните жилища изобщо не търсят кой да живее в тях.
Всъщност много малка част от празните жилища се продават или отдават. В момента по-малко от 2% от жилищата в София са обявени за продажба и по-малко от 1% от имотите са обявени за даване под наем. Огромната част от празните жилища нито се продават, нито се отдават. Те просто стоят празни. И дори и някой да иска да живее в тях, дори да иска да ги купи или да ги наеме – не може. Дори да предложи висока цена, собствениците казват “не, не съжалявам. Не се продава”.
Защо изобщо има празни жилища?
Фактите до тук сигурно звучат странно – строят се много жилища само, за да стоят празни. Че за какво му е на някого да притежава жилище ако няма да го ползва?
Не е заради “гадните стари панелки”!
Вероятно вече сте чували най-често срещаното обяснение на този феномен: “Старите панелки са празни. Софиянци се местят в новите сгради, защото никой не иска да живее в гадните стари панелки“. Всъщност това изобщо не е така. Има много по-малко празни панелки отколкото други жилища.
Данни: НСИ, от преброяване 2011 (още не са публикувани тези данни за 2021)
Фактите показват, че кварталът с най-малко празни жилища в София е Люлин (под 15% са празни). Да, Люлин, кварталът с най-много панелни жилища е също така и кварталът с най-малко празни апартаменти.
В същото време, кварталът с най-много празни жилища е Лозенец. Над 30% от жилищата в Лозенец са празни. Това е над два пъти повече от празните в Люлин.
С други думи изобщо не е вярно, че панелките стоят празни. Точно обратното! Панелките в Люлин са двойно по-пълни от тухлите в Лозенец.
Не е защото “никой не ги купува на тези цени”!
Може би си казвате: “Е, очевидно че в Лозенец са празните. Те там са на такива цени, че никой не иска да ги купи. И затова стоят празни“.
Не, и това не е вярно. Ако беше така, трябваше да видим много от празните апартаменти да са обявени за продажба (на висока цена). Но празните изобщо не са обявени за продажба. Тях не можете да си ги купите, дори и да искате да платите високата цена, просто защото собствениците не искат да ви ги продадат. Преди малко видяхме, че от 36% празни, 34% нито се продават нито се отдават. Следователно не е цената причината – собствениците искат жилищата им да са празни и изобщо не ги продават.
Причината не е никак очевидна
Оказва се, че причината, да има толкова много празни жилища в София, не е никак очевидна. Явно има нещо, което кара собствениците да държат апартаментите си празни, но явно не е заради очевидните обяснения (“старите жилища” и “високите цени”). Явно има нещо друго.
Реални примери за празни апартаменти
За да разберем истинската причина, нека да разгледаме реални примери на собственици, които държат апартаментите си празни и да видим те защо го правят. Тук ще ви разкажем историите на реални хора, наши познати, които са ни споделяли за техните апартаменти. Сигурни сме, че и вие ще се сетите за ваши познати с подобни истории.
За да има къде да живее детето
Преди време на едни наши познати им се роди дете. Малко след това те решиха да купят жилище в София. Те не живеят в София и не разполагат с големи възможности. И двамата работят в държавната администрация, и получават малко над средната заплата за страната. Благодарение на кредит от банка успяха да си позволят сравнително малък апартамент в София.
Апартаментът беше в много лошо състояние, трябваше му основен ремонт. Но познатите ни не го ремонтираха. “Не, не, няма да го ремонтираме сега. Той апартаментът е за детето, като отиде студент в София”.
Днес, 18 години по-късно, детето е в 12 клас и наистина ще кандидатства в София. Кредитът е почти изплатен. Тази година родителите направиха основен ремонт, и казаха на детето “обаче ще го обзавеждаме, когато те приемат в университета”.
Ето историята на един апартамент, който 18 години стои празен, като нито се продаваше, нито се даваше под наем. Просто беше заключен и чакаше.
За като се върне студентката от чужбина
Преди няколко години родителите на една наша позната решиха да ѝ купят апартамент. Тогава тя бе студентка първи курс и живееше заедно с родителите си в София. Идеята на родителите беше, че дъщеря им вече е голямо момиче, и е време да има собствен дом. Така момичето заживя в 2-стаен апартамент, ново строителство, в същия квартал в който живеят и родителите ѝ.
След няколко години момичето завърши бакалавър и реши, да учи магистратура в чужбина. Приеха я, нае си квартира до университета ѝ в Брюксел. Тогава на въпроса дали ще дава нейния апартамента в София под наем, тя отговаряше: “А, не, не. Ще си го държа, да има къде да оставам като си дойда в София. А и за след магистратурата, като се върна…”
Минаха години, магистратурата свърши, момичето започна стаж в европейските институции в Брюксел. Тогава казваше: “Да, той като свърши стажът и ще се върна в София. Затова още държа апартамента…”. Мина стажът и я поканиха да остане на постоянна работа в Брюксел.
Днес момичето вече е омъжена, живее със съпруга си в Брюксел, вече имат дете. Но апартаментът ѝ в София все още я чака “да се върне”.
За да има къде да живея като дойда в София
Едни познати се преместиха да живеят в Швейцария. Те са семейство с 2 малки деца. Преместиха се, защото съпругът получи много добра оферта за работа там, и нямаше как да откаже.
Преди да се преместят, те живееха под наем в София. Но след като се преместиха много искаха да имат апартамент в София и в крайна сметка си купиха. Не го дават под наем, очевидно не го продават. Имат го, за да има къде да живеят, когато се върнат да видят роднини и познати в София. Преди да го купят си наемаха апартамент от Airbnb, когато идваха в София, но явно искаха да си имат тяхно си място тук, а не всеки път да са в различно Airbnb.
Такива истории имаме много – познати, които не живеят в София, но искат да имат жилище тук, за времето, когато идват в София. И това са както хора които живеят в чужбина, така и хора които живеят в друг град в България, но по някаква причина искат да има къде да преспят, когато дойдат в София.
За да има къде да живее бабата, докато помага с внучето
Други наши познати живеят в София. Те са семейство с 2 малки деца и много се радват на жокера “помощ от баба”. Но нито майката, нито бащата в това семейство са от София, така че бабите и дядовците не живеят в София. Това затруднява нещата, защото, за да оставят децата на бабата трябва да ги закарат до тях, което са часове път.
Наскоро нашите познати решиха този проблем, като си купиха нов апартамент за себе си (голям 3-стаен апартамент), а старият им апартамент остана за бабите: “да има къде да живеят, като дойдат в София да помага с внуците”.
Така, този апартамент ще е празен в повечето време, защото бабите ще продължат да си живеят основно в родните си градове и ще го ползват само когато идват в София да гледат внуците.
Защото след Акт 16 още не съм го обзавеждал
Наскоро с един наш познат обсъждахме празните апартаменти в София. Той беше доста изненадан, че в София изобщо има празни апартаменти. В средата на разговора се оказа, че той самият има празен апартамент, без да се е замисля за това.
Той не е семеен и живее под наем. Преди години реши да изтегли кредит и да си купи 3-стаен апартамент “на зелено” с идеята “за когато имам семейство. То и без това апартамента няма да се построи скоро”.
Днес апартаментът вече има акт 16 от почти 2 години, но собственикът му не го ремонтира, защото казва: “не ми се занимава, а и наемът ми е нисък”. И така апартамента стои празен и чака да се вдигне наема или може би да се появи съпругата.
Защото наемателят ще го развали
Точно преди цените на апартаментите да тръгнат рязко нагоре, едни наши познати попаднаха на много хубав 2-стаен апартамент на добра цена. Решиха, че апартаментът много си заслужава и го купиха. Много добре обзаведен, ново строителство, на хубаво място и наистина беше на добра цена.
Те са семейство с 2 деца и до тогава живееха в голям 3-стаен апартамент. Този 3-стайния апартамент си е техен от много години и вече обзавеждането му е остаряло и износено. Затова, като видяха хубавото обзавеждане на новият им 2-стаен апартамент, решиха, че ще си ремонтират и преобзаведат стария 3-стаен, за да е и той също толкова хубав. Междувременно, докато ремонтират 3-стайния, ще живеят в 2-стайния – така и така го притежават и него вече. Ще е малко тясно, ама за кратко ще се преживее.
Покупката се случи 2021 година. Вече над година ремонтът на 3-стайния не е започнал. До момента страхотния 2-стайния стои заключен, празен, чакащ ремонта да започне и семейството да се премести в него. Към момента няма планове ремонтът да започне скоро. И въпреки това:
– “Добре де, защо не го дадете под наем докато не го ползвате?”
– “А, не, не. После като ни потрябва няма да можем да го ползваме, защото ще има наемател вътре. А и апартамента е толкова хубав, че не искам наемател да ни изцапа чисто новите мебели и да ни счупи чисто новите уреди. Не, не, наемател ще го развали. По-добре си е така, нека си стои заключен.”
Извод: Защо има празни жилища?
Нека обобщим всички тези реални примери. Изводът е, че:
Празните апартаменти са собственост на хора, които много се радват, че ги притежават, и съвсем съзнателно ги държат празни.
Собствениците на празните апартаменти нямат никакво желание да ги продават, защото искрено искат да ги притежават и защото са сигурни че “еди-кой си ще ги ползва след време“. Това може да е “детето като порасне” или “бабата като дойде в София да помага с внучето”, или “аз като отида за малко в София”, или “детето, като се върне от судентството в чужбина”. Винаги има конкретен човек, който след време ще ползва този апартамент. Да, сега е празен, но той е за “еди-кой си” и “след време” той ще живее там.
Междувременно, докато дойде това “след време”, не ги отдават под наем, заради 2 проблема – обзавеждането и достъпът.
- Проблемът с обзавеждането има две възможни форми. Или “той не става за живеене, а ремонт ще правим като му дойде времето”, или “той е много хубаво ремонтиран, а наемателите ще го развалят”.
- Проблемът с достъпа е, че “като пусна наемател, вече не мога да го ползвам, когато си поискам”. Доста често това “след време” не е ясно точно колко време е, и съответно собствениците искат да имат възможността по всяко време да си кажат “сега му дойде времето, сега ще ползвам апартамента”.
Как всичко това влияе на цените?
Нека сега да разгледаме най-важната част.
Всичко казано дотук, значи ли че цените ще продължават да растат?
Или пък значи, че със сигурност, съвсем скоро цените ще паднат и то ще паднат с много?
Празните апартаменти са огромен брой
Данни за 2021, с точна бройка жилища за всеки тип. Източници: НСИ и Homeheed за пазарните данни
В момента в цяла София има 697,676 жилища (по данни на НСИ, от преброяване 2021). Това са всички апартаменти, всички къщи, и всички други имоти в които могат да живят столичани. Всичко общо – почти 700,000 жилища.
От тях, в 340,000 жилища живее самият собственик. В 40,000 жилища живее познат, вероятно роднина на собственика, и живее там без да плаща наем. В 60,000 жилища живее обикновен наемател, който всеки месец си плаща наем. Една много малка част от жилищата са на пазара – 12,500 се продават и други 3,700 се отдават под наем. И в цели 240,000 жилища не живее никой, като в същото време тези жилища нито се продават, нито се отдават под наем.
* в текста числата са закръглени, точните данни може да видите в графиката горе
Въпреки всичко, в момента празните апартаменти не влияят на цените
Абсолютен факт е, че в София празните апартаменти са огромен брой. Много, много повече отколкото в други европейски столици. Въпреки това, в момента празните апартаменти не влияят на цените, защото собствениците им нито ги продават, нито ги отдават под наем.
Цените се определят от това кои са повече: купувачите или продавачите. Всеизвестен факт е, че когато на пазара има много купувачи и малко продавачи, цените растат. Обратното, когато има много продавачи и малко купувачи, цените падат.
Въпреки че са много, в момента празните апартаменти не са на пазара. Те нито се продават, нито се отдават. Затова няма никакво значение дали в София има 1000 празни, 10,000 празни, 100,000 празни или 237,352 празни апартамента. Те в момента не влияят на цените, защото просто стоят заключени и чакат.
Ако празните излязат на пазара – това би променило всичко
Какво би станало обаче, ако част от собствениците на тези 240,000 празни апартамента решат да ги обявят за продажба? Забележете, че в момента, в цяла София се продават едва 12,500 апартамента. Дори само половината от тези 240,000 празни апартамента да излязат за продажба или отдаване, това ще наводни пазара. Не, няма просто да го наводни, това ще е истинско цунами за пазара! Ако толкова много апартаменти се появят на пазара за кратък период от време, това е 100% сигурен, гарантиран срив на цените на жилищата – ще е много, много по-зле от кризата през 2008.
Тук въпросът не е дали цените ще паднат, ако празните апартаменти излязат на пазара. Тази част е гарантирана. Със сигурност цените ще се сринат, ако голяма част от празните се появят на пазара.
Тук въпросът е дали е възможно голяма част от собствениците на празни жилища едновременно да ги обявят за продажба? Дали има нещо, което може да накара тези собственици, които както видяхме нямат никакво желание да продават, да си променят мнението и да решат да продават? Това е несигурната част, затова нека да я разгледаме в детайли.
Какво може да накара собствениците на празни апартаменти да ги обявят за продажба?
В историята досега, нищо не е успявало да накара собствениците на празни жилища в София масово да ги обявят за продажба. Точно обратното, историята досега показва, че празните жилища в София само и единствено са се увеличавали. Никога досега не са намалявали.
Историята на празните жилища
* Данните за последните 10 години (в оранжево на графиката) са базирани на преброяването от 2011 и са екстраполирани за 2021 от Homeheed. НСИ ще обяви официално тези данни през февруари 2023. Тогава ще попълним официалните данни на НСИ в тази статия, но не очакваме да има съществени разлики с тук представените данни.
През далечната 1965 година празни жилища в София на практика не е имало. Те са били по-малко от 1000 жилища или по-малко от половин процент (0.5%) от жилищата в града. Това е така, защото тогава в София е имало голям недостиг на жилища и никой не е можел да си позволи да държи някое свое жилище празно.
През следващите години се започва “ударно” строителство на жилища и проблемът с недостига започва бавно да се разрешава. Така с годините, все повече хора вече имат възможност да притежават по 2 жилища, като едното от тях да държат празно. През 1975 г. празните жилища са около 10,000 (3.8%), през 1985 г. са около 20,000 (5.5%), през 1991 г. са около 40,000 (9.3%).
През 2001 в София вече няма недостиг, защото жилища (475,000) са повече от домакинства (440,000). Тогава празните жилища са 65,000 (13.5%).
И през следващите години, броят празни жилища расте. През 2011 празните жилища са 130,000 (22.5%). Според нашия анализ на вече публикуваните данни от преброяването през 2021 година, днес празни са 240,000* жилища, което се равнява на 34% от жилищата в София.
* Точни данни ще бъдат публикувани от НСИ през февруари 2023.
Може ли нещо да промени историята?
Вижда се, че през годините празните жилища само са се увеличавали. И то са се увеличавали експоненциално – на всеки 10 години празните жилища са ставали двойно повече. Исторически никога не сме виждали нищо, дори близко до намаляване на броя празни жилища в София.
Въпреки всичко, това, че нещо никога в историята досега не се е случвало, не значи, че то няма да се случи. Историята познава много “супер неочаквани събития” (black swan events), които са звучели напълно невъзможно и всички хора са били напълно убедени, че те няма да се случат. И въпреки това те са се случили. Има дори цяла книга, която анализира тези събития.
Ние в Homeheed сме на мнение, че предпоставките са на лице, за “супер неочаквано събитие”, което рязко да изкара голяма част от празните апартаменти на пазара.
Още по дефиницията си “супер неочакваните събития” са изключително трудни за прогнозиране. На практика е невъзможно да се предвидят, още по-малко пък кога ще се случат. Единственото което може да се каже за тях е “има предпоставки да се случи нещо. Дали наистина ще се случи, кога и кое точно ще се случи никой не може да предвиди“.
Примери за “супер неочаквани събития”, които могат да променят пазара на имоти
Все пак, ето 5 възможни варианта за събития, които ако се случат, биха могли да накарат собствениците на празни апартаменти да ги обявят за продажба (или за даване под наем).
Вариант 1: ако продавачите има къде да сложат парите си
В момента една от основните причини собствениците да не продават апартаментите си, е, че няма къде да сложат парите от продажбата. Вече описахме този проблем в предходна наша статия. Накратко, собствениците казват: “Ако парите от продажбата ги сложа в банка на 0% лихва, инфлацията ще ги изяде много бързо. Да го продам само, за да изхарча парите не искам. Абе, май най-добре си е да си стои имотът. Така е най-сигурно с тая инфлация.”
Ами ако се появи достатъчно сигурно място, където продавачите могат да сложат парите от продажбата и това място да защитава от инфлацията? С други думи, какво би станало, ако се появи сигурна инвестиция с доходност (лихва) по-висока от инфлацията?
Например, българските ДЦК (държавни ценни книжа) в момента са с 5.65% доходност. Те са по-сигурни от депозит в банка, така че са достатъчно сигурни. Ами ако скоро се окаже, че доходността от ДЦК е по-висока от инфлацията (защото доходността от ДЦК се е вдигнала още, или защото инфлацията е паднала)?
Според нас, в една такава ситуация ще има собственици на празни жилища, които биха си казали “добре, може би не е лоша идея да си продам апартамента и да си сложа парите в ДЦК. Така поне със сигурност ще съм защитен от инфлацията, и няма да се притеснявам от падане на цените на жилищата”.
Ето един начин, по който част от празните жилища биха могли да излезнат на пазара за продажба.
Вариант 2: ако се очаква цените да паднат много
Какво би станало, ако по някаква причина собствениците са сигурни, че цената на празното им жилище сега е висока, но скоро ще падне много?
Вероятно много от тях биха си казали “така и така не го ползвам сега. Може би не е лоша идея да го продам сега на високите цени, и след време, като цените паднат, със същите тези пари да купя по-хубаво жилище“.
Въпросът тук е: “Как мога да съм сигурен, че цените наистина ще паднат? Защото ако го продам и цените не паднат, ще съм се прецакал много”.
Какво събитие може да гарантира, че цените ще паднат много, ние не знаем. Но ако се случи такова събитие, след това е вероятно някои собственици на празни жилища да ги обявят за продажба (за да хванат високите цени преди да са паднали). Това обаче ще смъкне още повече цените (защото продавачите са станали повече от купувачите). Което ще накара още повече собственици на празни апартаменти да ги продават (защото цените падат още повече). Което пък ще смъкне още повече цените (защото има още повече продавачи, а купувачите са същите). И така би се завъртял прочен цикъл, в който намаляването на цената води до повече продавачи, което пак води до повече намаляване на цената. Този цикъл едва ли ще може да бъде спрян преди повечето празни апартаменти да са излезли на пазара, като обявени за продажба.
Вариант 3: ако startup реши проблемите за отдаване на празните
Нека си спомним защо собствениците на празни жилища не ги отдават под наем, докато чакат момента, в който те самите да ги ползват. Защото “жилището е за ремонт, а не искам сега да го ремонтирам” или защото “жилището е много хубаво обзаведено, а наемателите ще го развалят”.
Ами ако се появи нова фирма, така нареченият startup, която измисли начин да реши тези проблеми? Например, ако фирмата предложи на собственик със жилища за ремонт: “Дай ни жилището на нас под наем докато не го ползваш. Ние ще го ремонтираме с наши пари и ние ще намерим наемател, който да плаща хубав наем всеки месец. После с теб ще си делим парите от наема – половината за теб, половината за нас”.
Това вероятно би изкарало голямо количесто празни жилища на пазара за отдаване под наем. Което, ако се случи, ще намали драстично цените на наемите в целия град. Все пак в момента в цяла София под наем се отдават едва около 60,000 апартамента, а празните апартаменти са 4 пъти повече – около 240,000.
Вариант 4: ако цените стоят непроменени за 10 години
Спомнете си примера с “роди ми се дете и му купувам апартамент, за да живее то в него когато стане студент“. Защо хората купуват апартамент сега, след като знаят, че ще го ползват чак след 18 години?
Една от основните причини за това е: “защото сега мога да си го позволя, а след 18 години не съм сигурен дали ще мога“. С други думи, има очакване за постоянно покачване на цените на жилищата в София. Затова е по-добре апартамента да се купи възможно най-рано (когато е по-евтин). Дори и това да значи, че апартамента ще стои празен много дълго време.
Какво би станало, ако в продължение на 10 години цените на апартаментите не са мръднали. Като цената на лаптопите – средно статистическият лаптоп в България винаги е струвал около 1000 лв.
В такава ситуация, какъв е смисъла да купиш апартамент сега, за да го ползваш след 10 години? По друг начин казано, кой купува лаптоп сега, за да го ползва след 10 години? Много по-добре е да го купиш след 10 години, защото за същите пари ще има много по-хубави лаптопи тогава.
Ние твърдим, че ако много дълго време (да кажем 10 години) цените на жилищата не се променят, то тогава няма да има смисъл от празните жилища и те ще намалеят. Просто хората ще си купуват жилище когато им е нужно, а не предварително.
Но намаляването ще е плавно (в продължение на 10 години), а не рязко (в продължение на няколко месеца), защото едва ли ще има хора, които да продават вече закупени празни жилища. По-скоро няма да има хора, които сега да купуват жилище за да го държат празно.
Вариант 5: ако наложат данък върху празните апартаменти
В момента ако отдавате апартамент под наем дължите 10% данък печалба. Т.е. ако отдавате един средностатистически 3-стаен апартамент в София за 1000 лв месечно, то вие дължите по 100 лв. данък всеки месец.
Какво би станало, ако държавата каже “за всеки апартамент в София, които стои празен, се дължи данък 20% от средния му наем“. С други думи, ако притежавате 3-стаен апартамент в София, който стои празен, тогава вие дължите по 200 лв. данък всеки месец.
Всъщност това не е никак нова идея. Във Франция това е въведено още през 1999 година и научно изследване показва, че още 2001 година вече се е виждал силният ефект – празните жилища са намалели с 13%. Примерът на Франция е бил последван и от други държави, например Израел въвежда същият данък през 2014. От догодина (2023 г.), Франция дори увеличава данъка си върху празните апартаменти.
Няма нужда да обясняваме, че ако такъв данък се въведе и за София, това рязко би променило ситуацията с празните апартаменти. Все пак има достатъчно примери и научни изследвания, които вече са доказали това твърдение.
Заключение
Нека да обобщим всичко казано дотук. Има много празни апартаменти в София (от всичките 700,000 жилища в София, 250,000 са празни). Но празните не се продават (от 250,000 празни, едва 12,500 жилища са обяви за продажба). Ако нещо изкара всички тези празни апартаменти на пазара – със сигурност ще видим рязко падане на цените на жилищата. Дали обаче наистина ще се случи някакво “супер неочаквано събитие”, което да ги изкара на пазара – никой не знае.
Затова най-доброто нещо, което можем да направим днес, е, да следим пазара, за да не изпуснем момента, ако нещо наистина се случи. Ние от Homeheed всеки месец публикуваме статистика за средните цени на жилищата в София. Винаги можете да намерите тази наша статистиката на началната страница на Homeheed.
Ще се радваме на вашите коментари за тази статия. Според вас дали наистина празните апартаменти ще променят цените в София? Или пък, познавате ли човек, който държи празен апартамент в София? Разкажете ни като коментар под Facebook публикацията за тази статия.