Юни 2023 – изненадващо нагоре

През юни има ръст в цените на жилищата в София. Да, ръст! И то при повече на брой сделки, отколкото имаше през април и май. Това е доста изненадващо, защото повечето анализатори очакват задържане на цените или лек спад, но никой не говори за ръст.

Средната цена на 3-стаен за първи път в историята премина границата от €180,000 и вече е €183,000. Това покачване идва след над година застой. Ако ръстът се потвърди и през следващият месец, то това вече ще бъде официалният край на текущия застой.

При цените на 2-стайните и при наемите няма промени. Средно статистическият 2-стаен апартамент струва €115,000, а наемът му е 800 лева на месец. При наемът на 3-стайните има лек спад до 1180 лева на месец, но това вероятно е само временно явление и вероятно скоро отново ще видим кръглите 1200 лв.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много през 2021. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. Само че след пика от май 2022 г., следващите 12 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

До днес, когато за юни 2023 нашите данни отчитат средна цена от €183,000. Нещо повече – през юни сме отчели повече на брой сделки отколкото са били те през май, както и през април. Това на практика е първият сигнал, че застоят от последната година може би е към края си. И поне за сега изглежда, че в следващия период ще видим ръст.

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много през 2021. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 11 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000.

За юни 2023 средната цена на 2-стайните се запази на същата стойност какти и предните месеци и отново е €115,000. Това не е изненада, защото в наблюденията ни досега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. Така че ако тази тенденция се запази, то би трябвало да видим ръст при двустайните през следващия месец.

Наем на 2-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 2-стайните апартаменти се отдаваха за средно 700 лв. на месец. След март 2020 наемът им падна малко, но февруари 2022 се възстанови и продължи да е както преди – по 700 лв на месец.

През август 2022 г. обаче се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога не бе достиган в София. Тази върхова стойност се запази и в следващите 4 месеца, и през юни 2023 все още е 800 лв. на месец.

По всичко личи, че историята ще се повтори, и отново много дълго време наемите на 2-стайните ще се задържат на кръглите 800 лв.

Наем на 3-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 3-стайните апартаменти все се опитваха да достигнат 1000 лева месечен наем и нещо все ги спираше и ги държеше по-скоро на около 900 лева месечно.

И така до Октомври 2022, когато се случи нещо изненадващо – за първи път наемът на 3-стаен премина границата от 1000 лв. и достигна 1100 лева месечно. Тази стойност се запази без промяна през следващите 5 месеца и ние очаквахме, че 3-стайните са намерили стабилната си наемна цена.

Само че март 2023 видяхме нещо съвсем неочаквано – въпреки че съвсем скоро бяха направили голям скок, наемът на 3-стайните отново се вдигнаха и удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запази и през април и май, а за юни виждаме лек спад до 1180 лв. Но този спад поне за сега изглежда като временно явление и по-скоро очакваме, че кръглите 1200 лв ще се задържат за още дълго време.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 графиката на цените и графиката на заплатите на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да растат за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхът от пандемията вече е преминал, или може би защото започва да се разразява силна инфлация, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят, че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до май 2023 бяха замръзнали на нивото си от май 2022.

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че вече графиката им е над графиката на цените. С други думи може да се каже, че към днешна дата “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

Първи данни за потенциално покачване виждаме точно този месец – юни 2023, когато цените на 3-стайните за първи път преминаха границата от €180,000. Поне според заплатите, има потенциал ръстът на цените да продължи.

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, която всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?