От 8 месеца насам жилищата в София на практика не са променили цената си. Това е лоша новина за хората, които вече са купили жилище, защото инфлацията им изяжда инвестицията.
До месец май 2022, цените на жилищата в София растяха много. Тогава отчетохме рекордно високи цени на жилищата: 3-стайните апартаменти бяха €175,000, а 2-стайните бяха €114,000. Последните 8 месеца обаче (от май 2022 до януари 2023), цените на жилищата в София на практика си стоят на една цена. През януари 2023, 3-стайните отново струват точно €175,000, а 2-стайните са €116,000.
При наемите също няма големи промени. Наемът на 3-стаен остана непроменен вече четвърти пореден месец – 1100 лв. месечно. При 2-стайните има съвсем леко повишение от 750 лв. на 760 лв. месечно.
Цената на 3-стаен
Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. Само че след пика от май 2022 г., следващите 8 месеца цената на практика не мръдна – първоначално се движеше без ясно посока ту надолу, ту нагоре, но в крайна сметка през октомври и ноември цената си беше пак €175,000. През декември цената отново уж тръгна нагоре, но януари 2023 цената пак си е така добре познатата стойност от €175,000.
Всъщност, средната цената е била точно €175,000 в 5 от последните 9 месеца (май, юни, октомври, ноември 2022 и януари 2023). Явно е, че цената на 3-стайните нито се покачва, нито пада, след като вече 8 поредни месеца тя все се върти около вече прословутите €175,000.
Цената на 2-стаен
Цената на 2-стайните също се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €114,000 през юни 2022. Това е покачване с над 44% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 7 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу. Например през ноември цената беше €115,000, през декември се понижи рязко с цели €5000 и достигна €110,000, за да може през януари 2023 да се повиши дори още по-рязко със €6000 за да достигне €116,000.
Интересно е, че в наблюденията ни до сега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. И при 2-стайните средната цена от миналото лято (€114,000 през юни 2022) до голяма степен се запазва непроменена за последните 7 месеца. Вижда се, че при тях има по-голяма нестабилност – цената им се движи рязко нагоре-надолу, записвайки големи месечни промени. Но в крайна сметка цената на 2-стайните днес е на практика същата, каквато беше и преди 7 месеца.
Инфлацията и покупката на жилище
През последните две години инфлацията в България е рекордно висока – за януари 2023 тя е 16.4% по данни на НСИ. Това накара много хора да купуват жилища с цел да предпазят спестените си пари от инфлацията. До май месец миналата година това бе добра стратегия, която наистина предпазваше от инфлацията, защото цените на жилищата се покачваха по-бързо от инфлацията.
Само че от май месец тази стратегия за предпазване от инфлацията вече не работи. Всъщност жилищата предпазват от инфлация само докато цената им расте. Ако цената на жилищата спре да расте, то тогава вече няма значение дали човек си държи парите на депозит в банка или ги държи в жилище, защото когато реши да продаде жилището ще получи същата сума която е дал за да го купи. Т.е. в крайна сметка купуването на жилище е същото като просто да се държат парите на депозит с 0% лихва.
Наем на 2-стаен
Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път от 2018 година насам. Покачването продължи и през септември, а през октомври наемът на 2-стаен удари рекорда си от 780 лв на месец. През ноември и декември наемите се върнаха малко и завършиха годината на 750 лв на месец.
Очакването ни бе, че кръглата цената от 750 лв на месец ще се запази дълго време. Само че за януари 2023 данните показват средна цена от 760 лв. Тези 10 лв. повишение са много малка разлика, и едва ли бихме им обърнали внимание, ако не бяха “повишение от кръгла стойност”. Тъй като това е повишение над кръглите 750 лв, това значи, че средните наеми на 2-стайнте твърдо са поне 750 лв, и има потенциална възможност в близките месеци да се покачат до следващата кръгла стойност от 800 лв.
Наем на 3-стаен
Наемите на 3-стайните дълго време стояха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. След като пандемията поотшумя, през септември 2021 г. наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. От тогава до сега, вече четвърти пореден месец, средният наем за 3-стаен запазва рекорда си от 1100 лв месечно.
След четири поредни месеца на тази стойност, вече приемаме, че това е стабилното ниво за наемът на 3-стаен в София, и очакваме това ниво да се запази и в следващите месеци.
Как ще се движат цените?
От поне 6 месеца насам много медии и много експерти прогнозират спад заради покачващите се лихви на централните банки. Нашата прогноза от август 2022 за това как ще се движат цените също бе за по-скоро охлаждане и намаляване на цените. Реалните данните поне за сега не показват спад, а само запазване на цените.
Поне в близките няколко месеца не очакваме резки промени нито нагоре, нито надолу. По-скоро изглежда, че цените ще продължат да стоят на същите нива, на които стоят вече над половин година. Но ако трябва да оценим коя от двете възможни посоки е по-вероятно, според нас е по-вероятно цените да тръгнат надолу отколкото да започнат да растат. Все пак с нетърпение чакаме данните за следващите месеци, за да видим какво реално ще се случи.
От къде са данните?
Данните са на база свалените обяви за жилища от интернет сайтовете. Ние в Homeheed имаме компютърна система, която постоянно следи всички обяви и когато една обява се свали от интернет, приемаме, че апартаментът е продаден и го включваме в нашите графики.