От 9 месеца всички експерти чакат падане на цените, а те нито падат, нито се качват. Днес цените са на най-ниските си нива. Ако следващия месец пак са надолу – вече ще е официално че цените падат.
От май 2022 до сега средните цени на 3-стайните, които са най-добрият индикатор за цените в София, винаги са били между €169,000 и €179,000. Някой месец са малко нагоре, някой месец са малко надолу, но до сега не са излизали от тези граници. Последния месец цените рязко доближиха долната граница и вече 3-стайните са под €170,000. При 2-стайните, които се движат с около месец закъснение, цената падна леко и вече е €115,000.
При наемите ситуацията е точно обратната – няма никакви индикации за падане. Наемът на 3-стаен остана непроменен вече пети пореден месец – 1100 лв. месечно. А при 2-стайните имаме нов рекорд – средният наем вече е 800 лв. месечно. Никога до сега наемът на 2-стаен не е бил толкова висок.
Цената на 3-стаен
Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. След пика от май 2022 г., следващите 9 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.
За февруари 2023 нашите данни показват стойност под €170,000 (€169,800 за да сме точни). Това е заплашително близко до долната граница от €169,000, която до сега никога не е преминавана. Ако тенденцията продължи и данните за следващия месец покажат средна цена под €169,000, то това ще значи че вече официално цените на жилищата в София са започнали да падат.
Цената на 2-стаен
Цената на 2-стайните също се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 8 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000. За февруари 2023 средната цена на 2-стайните е твърдо в границите, със стойност от €115,000.
Интересно е, че в наблюденията ни до сега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. Например най-високата стойност на 3-стайните бе декември 2022 (€179,000), а най-високата стойност на 2-стайнтие бе на следващия месец – януари 2023 (€116,000). Така че малкото падане на 2-стайните този месец (от €116,000 на €115,000) по-скоро не е изненада и по-скоро повтаря случилото се с 3-стайните миналия месец. Ако тенденцията 2-стайните да следват 3-стайните се запази, следващия месец би трябвало да видим доближаване на 2-стайните до долната им граница.
Наем на 2-стаен
Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и през септември, а през октомври наемът на 2-стаен удари рекорда си от 780 лв на месец. През ноември и декември наемите се върнаха надолу и завършиха 2022 година на 750 лв. месечно. Тогава коментирахме, че “след като виждаме обръщане надолу от 780 лв., явно психологическите 800 лв. няма да бъдат достигнати скоро“.
Явно сме грешали. Средният наем на 2-стаен за февруари е 800 лв. Това е абсолютен рекорд – никога до сега наемът на 2-стаен в София не е бил толкова висок. Също така това е и кръгла стойност, а исторически при наемите кръглите стойности са устойчиви и се запазват за дълго време (вероятно защото повечето наемодатели се споразомяват с наемателите за кръгло число наем). Така че по всичко изглежда че наемът на 2-стайните няма да падне скоро и най-вероятно ще остане на 800 лв. месечно за известно време.
Наем на 3-стаен
Наемите на 3-стайните дълго време стояха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. След като пандемията поотшумя, през септември 2021 г. наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. От тогава до сега, вече пети пореден месец, средният наем за 3-стаен запазва рекорда си от 1100 лв месечно.
След пет поредни месеца на тази стойност, вече приемаме, че това е стабилното ниво за наемът на 3-стаен в София, и очакваме това ниво да се запази и в следващите месеци.
Как ще се движат цените?
От поне 6 месеца насам много медии и много експерти прогнозират спад заради покачващите се лихви на централните банки. Нашата прогноза от август 2022 за това как ще се движат цените също бе за по-скоро охлаждане и намаляване на цените. Реалните данните до миналия месец не показваха спад, а само запазване на цените. Данните за февруари 2023 вече са много близко до долната граница, и наистина е критично да се види какво ще стане следващия месец (март 2023). Ако долната граница бъде премината, вече можем официално да говорим за спад на цените.
От къде са данните?
Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, които всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.
След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.